La crisis de la vivienda hace tiempo que ha dejado de ser un problema exclusivo de las grandes ciudades. En Menorca, el encarecimiento sostenido de los precios de compra, la falta de oferta de alquiler residencial y las dificultades crecientes para que los jóvenes puedan emanciparse o para que muchas familias accedan a una vivienda asequible han situado esta cuestión en el centro del debate político y social. Ante este escenario, la respuesta suele ser casi siempre la misma: construir más viviendas.
Es una receta necesaria, pero probablemente insuficiente.
Nadie discute que Menorca necesita ampliar su parque de vivienda pública. Las promociones impulsadas por el IBAVI y por los diferentes ayuntamientos siguen siendo imprescindibles para incrementar una oferta residencial muy inferior a la demanda existente. Sin embargo, también es una realidad que esta estrategia difícilmente puede dar una respuesta inmediata a una crisis que evoluciona mucho más rápido que los plazos administrativos. Entre la disponibilidad de un solar, la redacción del proyecto, la tramitación urbanística, la licitación y la ejecución de las obras pueden pasar varios años antes de que las primeras viviendas lleguen al mercado.
En Menorca hay, además, un condicionante añadido. Se trata de una isla con un territorio limitado y protegida como Reserva de la Biosfera desde 1993. Cada nueva promoción residencial implica consumir un suelo escaso, ampliar infraestructuras y abrir un debate sobre el modelo territorial que se quiere preservar. En este contexto, cualquier política de vivienda difícilmente puede desvincularse de la planificación territorial y de la conservación del paisaje que ha definido la identidad de Menorca durante décadas.
Es precisamente aquí donde el nuevo estudio elaborado por el Observatorio Socioambiental de Menorca (OBSAM), por encargo del Consell Insular, adquiere una relevancia especial. Más allá de identificar 826 viviendas con indicios de desocupación, el trabajo aporta una radiografía inédita sobre cuál es el perfil de este parque residencial, dónde se concentra y qué actuaciones podrían facilitar que estas viviendas volvieran a tener un uso habitual. No es solo un recuento estadístico. Es una herramienta técnica pensada para orientar las futuras políticas públicas de vivienda.
Un estudio que va más allá de contar casas vacías
Los mismos autores advierten que la cifra de 826 viviendas no representa el volumen real de viviendas vacías de Menorca. El análisis se ha podido realizar únicamente sobre los inmuebles que disponen de contador de agua activo y cumplen los criterios establecidos por la metodología utilizada. Han quedado fuera del estudio viviendas sin conexión a la red, casas que se abastecen con pozos o cisternas, numerosos inmuebles situados en suelo rústico y otras edificaciones que no disponen de un contador activo.
Esta precisión es especialmente relevante porque ayuda a entender la diferencia con otras estadísticas. El Censo de Población y Viviendas de 2021 del INE estimaba más de 9.000 viviendas vacías en Menorca, mientras que este estudio identifica únicamente aquellos inmuebles que presentan indicios objetivos de desocupación a partir de los consumos de agua y que, además, cumplen todos los requisitos metodológicos establecidos. No son datos comparables, sino herramientas diferentes que responden a objetivos también diferentes.
Por este motivo, el informe insiste en que los resultados no deben interpretarse como un censo definitivo de las viviendas desocupadas, sino como una aproximación rigurosa que permite identificar una parte importante del parque susceptible de intervención y orientar futuras líneas de ayuda a la rehabilitación.
Pero el valor real del documento no se encuentra tanto en la cifra final como en las conclusiones que extraen sus autores. Por primera vez se dibuja un perfil bastante preciso de las viviendas que hoy podrían recuperarse para incrementar la oferta residencial sin necesidad de construir nuevos edificios.
El perfil de las viviendas que pueden volver al mercado
El estudio constata que las viviendas con indicios de desocupación no se distribuyen de manera aleatoria. Al contrario, dibujan un patrón muy definido que puede orientar las futuras actuaciones públicas.
La primera gran conclusión es que la desocupación se concentra claramente en el parque residencial más antiguo de la isla. Los edificios construidos antes de 1980 —y especialmente los anteriores a 1960— aparecen claramente sobrerrepresentados respecto al conjunto del parque inmobiliario menorquín. Los redactores del informe interpretan esta circunstancia como un indicador de la relación existente entre la antigüedad de los edificios, las necesidades de rehabilitación y el riesgo de que estas viviendas acaben quedando fuera del mercado residencial durante largos periodos.
La segunda conclusión rompe otra idea preconcebida. Las viviendas detectadas no son, mayoritariamente, pisos pequeños, sino inmuebles de dimensiones considerables. Las viviendas de más de 105 metros cuadrados tienen una presencia muy superior a la del conjunto del parque residencial de Menorca, con una sobrerrepresentación especialmente significativa de las que superan los 150 metros cuadrados.
Este hecho es especialmente relevante porque condiciona el tipo de políticas públicas que se pueden impulsar. Los técnicos plantean estudiar la posibilidad de dividir algunas de estas viviendas en unidades más pequeñas cuando las características urbanísticas y arquitectónicas lo permitan. Una actuación que podría multiplicar el número de viviendas disponibles sin necesidad de ocupar nuevo suelo, a la vez que facilitaría la rehabilitación de inmuebles que hoy, por sus dimensiones, resultan difíciles de introducir en el mercado residencial.
La tercera gran conclusión también apunta hacia una línea de actuación muy concreta. La mayor parte de las viviendas identificadas se localizan en los núcleos tradicionales, en edificios entre medianeras situados principalmente en Ciutadella, Mahón y Ferreries. Para los autores del estudio, esta concentración refuerza la necesidad de impulsar programas específicos de rehabilitación en los centros históricos, no solo con el objetivo de recuperar viviendas hoy infrautilizadas, sino también de preservar el patrimonio arquitectónico, revitalizar los barrios consolidados y reforzar su función residencial.
El informe incorpora otra conclusión que a menudo pasa desapercibida pero que resulta clave de cara al futuro. Los técnicos alertan de la necesidad de mejorar la calidad de las bases de datos públicas, especialmente las relacionadas con los consumos de agua y su vinculación con el Catastro. Sin esta información, advierten, será mucho más difícil identificar de manera sistemática las viviendas desocupadas y desplegar políticas públicas basadas en datos objetivos.
La rehabilitación gana peso en Europa
Leídas en conjunto, las conclusiones del informe dibujan una idea que va mucho más allá del simple recuento de viviendas vacías. El potencial residencial identificado se concentra, sobre todo, en casas antiguas, de grandes dimensiones y situadas en los núcleos tradicionales. Es precisamente este tipo de inmueble el que, según los redactores del trabajo, debería convertirse en una prioridad de las futuras políticas de rehabilitación.
Este planteamiento coincide con una tendencia que durante los últimos años se ha ido consolidando en diferentes países europeos. Ante la dificultad de incrementar la oferta residencial únicamente mediante nuevas promociones, diversos gobiernos han comenzado a dirigir una parte creciente de sus recursos hacia la recuperación del parque construido.
Irlanda ha desplegado uno de los programas más ambiciosos de rehabilitación de viviendas vacías del continente, con ayudas específicas para recuperar inmuebles desocupados, transformar edificios abandonados en viviendas e incentivar que estas propiedades vuelvan al mercado residencial. En el País Vasco, el programa Bizigune incorpora viviendas privadas vacías al mercado del alquiler asequible mediante garantías públicas para los propietarios. Paralelamente, la Comisión Europea trabaja en una futura Affordable Housing Act que sitúa la rehabilitación, la reutilización de edificios infrautilizados y la movilización de las viviendas desocupadas entre los principales ejes de las futuras políticas europeas de vivienda.
El informe del OBSAM no propone reproducir ninguno de estos modelos. Tampoco cuestiona la necesidad de continuar construyendo vivienda pública. Lo que sí hace es aportar una base técnica que permite ampliar el debate. Si la mayor parte del potencial residencial identificado se concentra en viviendas antiguas, de grandes dimensiones y situadas en los centros históricos, una parte de la respuesta a la crisis de la vivienda podría pasar también por recuperar el patrimonio residencial que ya existe.
Este planteamiento abre un debate de fondo. Las políticas públicas podrían evolucionar hacia un modelo más amplio, en el que la construcción de nuevas promociones continúe siendo imprescindible, pero comparta protagonismo con programas estables de rehabilitación, regeneración urbana y recuperación del parque residencial existente. En un territorio limitado como Menorca, esta estrategia permitiría aumentar la oferta sin continuar consumiendo suelo, reforzar los núcleos históricos, mejorar la eficiencia energética de los edificios y preservar un patrimonio arquitectónico que forma parte de la identidad de la isla.
La reflexión va todavía más allá. Buena parte de las viviendas detectadas se localizan precisamente en aquellos barrios que históricamente han concentrado la vida cotidiana de los municipios. Recuperarlas no significaría únicamente incrementar la oferta residencial; también ayudaría a mantener vivo el tejido comercial, los servicios de proximidad y la población residente durante todo el año. La política de vivienda dejaría de ser únicamente una política de construcción para convertirse también en una política de ciudad, de patrimonio y de cohesión social.
Quizás esta es la principal aportación del estudio. No solo invita a preguntarse cuántas viviendas nuevas necesita Menorca, sino también cuántas de las que hoy continúan cerradas pueden volver a formar parte de la solución. En una isla donde el territorio es limitado y la presión sobre el mercado residencial continúa aumentando, esta puede ser una de las cuestiones que marcarán las políticas de vivienda de los próximos años.
Proteger viviendas para proteger a los residentes
El estudio del OBSAM no plantea ningún modelo de política de vivienda. Tampoco entra en el debate sobre la regulación del mercado inmobiliario ni propone medidas legislativas concretas. Su aportación es mucho más precisa: identificar dónde se concentra una parte del parque residencial susceptible de recuperarse y aportar información para que las administraciones puedan decidir dónde dirigir los recursos públicos. Pero la lectura de sus conclusiones permite ir un paso más allá. El documento describe un parque formado mayoritariamente por viviendas antiguas, de grandes dimensiones y situadas en los núcleos tradicionales, y recomienda priorizar la rehabilitación de estas tipologías, modular las ayudas según las características de los inmuebles y explorar, cuando sea viable, la división de las casas de mayor superficie. Sin formularlo explícitamente, el informe acaba dibujando una idea que cada vez ocupa más espacio en el debate europeo sobre la vivienda: antes de ampliar las ciudades, conviene analizar hasta qué punto se está aprovechando el parque residencial que ya existe.
Cuando el problema deja de ser construir
Esta reflexión ha ido ganando peso en diversos países europeos que han visto cómo el encarecimiento de la vivienda expulsaba progresivamente a la población residente de los centros urbanos. Irlanda ha convertido la recuperación de viviendas vacías en una de las principales líneas de su política residencial, con subvenciones específicas para rehabilitar inmuebles desocupados y facilitar que vuelvan al mercado del alquiler. El País Vasco lleva más de una década desarrollando el programa Bizigune, que incorpora viviendas privadas vacías al parque de alquiler asequible con garantías públicas para los propietarios. Francia, por su parte, ha reforzado la fiscalidad sobre determinadas viviendas permanentemente desocupadas, mientras que la Comisión Europea prepara una futura Affordable Housing Act que sitúa la rehabilitación del parque existente y la reutilización de edificios infrautilizados al mismo nivel que la construcción de nueva oferta.
Este cambio de enfoque responde a una realidad compartida. En muchos territorios europeos, la falta de vivienda ya no se explica únicamente por la insuficiencia de nueva construcción. También está relacionada con la dificultad de recuperar inmuebles que, a pesar de existir, continúan fuera del mercado residencial durante años. Las políticas públicas comienzan así a combinar dos estrategias complementarias: continuar ampliando el parque público y, a la vez, movilizar el patrimonio residencial ya construido.
La experiencia de Venecia y Cádiz
Los ejemplos más conocidos de los efectos de no actuar son también los más visibles. Venecia ha perdido decenas de miles de residentes en su centro histórico durante las últimas décadas hasta convertirse en uno de los principales casos de estudio sobre la transformación de una ciudad residencial en un espacio cada vez más orientado al turismo. La presión inmobiliaria, el aumento de los alojamientos turísticos y la reducción progresiva de la vivienda destinada a residencia habitual han modificado profundamente la composición social de la ciudad.
Cádiz presenta una realidad diferente, pero comparte algunas dinámicas similares. La ciudad ha perdido cerca de un tercio de su población en los últimos treinta años, especialmente población joven, debido a la dificultad de acceder a una vivienda asequible y al encarecimiento del mercado inmobiliario. La recuperación física del centro histórico no siempre ha ido acompañada del mantenimiento de la población residente, hasta el punto de que el debate sobre la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de las administraciones locales.
Menorca no es Venecia ni Cádiz, ni tampoco presenta la misma dimensión urbana o demográfica. Pero comparte un reto que afecta a buena parte de los territorios insulares: garantizar que la población que vive y trabaja allí pueda seguir accediendo a una vivienda sin tener que abandonar los núcleos tradicionales. Es precisamente aquí donde las conclusiones del OBSAM adquieren una dimensión que va más allá de la rehabilitación de unas cuantas casas.
La rehabilitación también es una política de ciudad
El estudio identifica que una parte importante del potencial residencial de Menorca se concentra precisamente en los centros históricos, en viviendas antiguas y de grandes dimensiones que, con actuaciones de rehabilitación y adaptación, podrían recuperar su función residencial. Esta constatación abre la puerta a un modelo de política pública diferente del que tradicionalmente ha predominado.
La construcción de vivienda pública continuará siendo imprescindible. Pero la rehabilitación del parque existente también puede convertirse en una herramienta estratégica. No solo porque permite incrementar la oferta sin consumir más territorio, sino porque contribuye a revitalizar los centros urbanos, conservar el patrimonio arquitectónico, mejorar la eficiencia energética de los edificios y reforzar la cohesión social de los barrios.
Esta transformación también podría ir acompañada de nuevas condiciones vinculadas a la inversión pública. Al igual que la construcción de vivienda protegida incorpora limitaciones sobre su uso o transmisión, las ayudas destinadas a rehabilitar viviendas antiguas podrían condicionarse al mantenimiento de su función residencial. Alquiler asequible, residencia habitual, periodos mínimos de permanencia o programas públicos de captación de viviendas son algunas de las fórmulas que diferentes administraciones europeas ya han comenzado a explorar.
Más que construir, garantizar que la gente pueda seguir viviendo allí
Este es, probablemente, el debate que deja abierto el estudio impulsado por el Consell Insular. No se trata de elegir entre construir nuevas viviendas o rehabilitar las existentes. Las dos políticas son complementarias y ambas resultan necesarias. La cuestión es si, en un territorio limitado como Menorca, la recuperación del parque residencial existente debe asumir un papel mucho más protagonista del que ha tenido hasta ahora.
Porque el riesgo no es únicamente disponer de menos viviendas. El riesgo es que los núcleos tradicionales pierdan progresivamente a la población que les da vida. Cuando una ciudad o un pueblo deja de tener residentes permanentes, no solo cambia el mercado inmobiliario. También se debilitan el comercio de proximidad, las escuelas, las entidades culturales, los servicios públicos y la vida comunitaria que define la identidad de un territorio.
La vivienda es, en este sentido, mucho más que una cuestión urbanística. Es también una política demográfica, económica y de cohesión social. Las conclusiones del OBSAM apuntan a que una parte de la respuesta puede encontrarse en las casas que ya existen. La decisión corresponderá ahora a las administraciones: determinar si estas casas continuarán cerradas o si se convertirán en una de las principales herramientas para garantizar que Menorca siga siendo, ante todo, una isla donde la gente pueda vivir.
